Uluslararası etkili olan ekonomik krizden en çok etkilenen sektörlerin başında konut geliyor. 2023 yılı ise konut sektörü için adeta yıkıcı bir yıl oldu.
Bu yıl tarihe konut piyasasının durma noktasına geldiği bir yıl olarak geçecek.
2023 sona ererken Realtor.com, gayrimenkulde aşırılıkların yaşandığı bu yıla bir göz atmak istedi. Yüksek ev fiyatları ve ipotek oranları, daha az sayıda evin piyasaya çıkmasına ve hatta daha az satış yapılmasına neden oldu. Alıcıların satın almaya gücü yetmiyordu, satıcıların satmaya gücü yetmiyordu ve herkes hayal kırıklığına uğradı.
Başka bir deyişle 2023 yılı konut piyasasının donduğu yıl oldu.
Realtor.com Baş Ekonomisti Danielle Hale , “Bu, kimsenin işine yaramayan bir piyasaydı” diyor . “Çok fazla çitlemenin olduğu bir yıldı.”
PEKİ YANLIŞ GİDEN NE?
Mortgage faiz oranları yükselmeye devam etti . Ne kadar yükselirse, alıcılar, özellikle de ilk kez gelenler, o kadar fazla fiyatlandırıldı. Bu arada, yüksek faizler, daha fazla potansiyel satıcının yerinde kalıp düşük ipotek faizlerini sürdürmeye karar vermesiyle sonuçlandığından, konut sıkıntısı iyileşmedi .
Freddie Mac’in baş ekonomist yardımcısı Len Kiefer , “Daha yüksek ipotek oranları, 2023’te ABD konut piyasasının hakim hikayesi olacak” diyor . “Potansiyel yeni alıcılar çok soğuk bir pazara geliyor.”
2023 yılında piyasanın daralmasıyla birlikte mevcut ev satışlarının azalması şaşırtıcı değil. Realtor.com’un 2023 satış tahminlerine ve Ulusal Emlakçılar Birliği® verilerine göre satışlar 2022’ye göre yaklaşık %19,1 ve 2021’e göre yaklaşık %33,5 düştü. (Bu satış rakamlarına yeni inşaatlar dahil değildir.)
Bu yıl, 1995’ten bu yana en az mevcut ev satışına sahip olma yolunda! Bu, kendi evlerine girmek isteyen istekli alıcıların bastırılmış talebine rağmen.
Hale, “Birçok insan kenarda kaldı” diyor.
Peki 2023’te ne oldu? Yanlış giden her şeyi listeleyelim.
YÜKSEK İPOTEK ORANLARI 2023 KONUT PİYASASINI NASIL FELÇ ETTİ?
Konut piyasasını kasıp kavuran yüksek ipotek oranları, ABD Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadele için kısa vadeli faiz oranlarını artırmasının bir yan ürünüydü. Fed faiz oranlarını artırdığında, 2023 yılı boyunca dalgalı bir seyir izlemesine rağmen genel olarak konut kredisi faizleri de bunu takip etti.
Mortgage News Daily’e göre yıl, %6’nın ortasındaki ipotek faiz oranlarıyla başladı . Oranlar 2022 sonbaharında %7’nin üzerine çıkıp düşmeden önce bu, yeni yıla umut verici bir başlangıçtı.
Ancak alıcıların rahatlaması kısa sürdü. Bu yılın Mart ayının başında oranlar %7’nin üzerine çıktı ve bir ay sonra yaklaşık bir puan düştü. Oranlar yukarı aşağı hareket etmeye devam etti ve Ekim ortasında %8’i aştı. O zamandan beri en düşük %7 aralığına indiler .
Kiefer, “İpotek faiz oranları son birkaç haftada geriledi” diyor. “Fakat bir yıl öncesine göre yüzde dörtte üç oranında bir artış kaydettik.”
Bunlar kademeli değişiklikler gibi görünebilir, ancak oranlardaki küçük hareketler bile alıcıların bütçeleri üzerinde çok büyük bir etkiye sahip olabilir. Yüzde 6,5’luk oran ile yüzde 8’lik oran arasındaki fark ayda yaklaşık 350 dolar. Bu, bir yıllık ipotek ödemelerinde yaklaşık 4.200 $’a ve 30 yıllık bir kredinin ömrü boyunca 125.000 $’dan fazlaya tekabül ediyor. (Bu, alıcıların ortalama fiyatlı 428.000 dolarlık bir eve %20 indirim koyduğunu varsayar.)
Halkla ilişkiler uzmanı 31 yaşındaki Katie Cessna ve eczacı erkek arkadaşı, altı ihale savaşını kaybetmeleri ve oranların bu yaz %7’yi aşmasının ardından Indianapolis bölgesindeki ev aramalarını askıya almak zorunda kaldılar. Oranlar arttıkça ev bütçeleri daraldı.
Cessna bu sonbahar Realtor.com’a “Bir ev alabilirdik ama istediğimiz bölgede olmazdı ve aradığımız şeyleri karşılayamazdı” dedi . O ve erkek arkadaşı, fiyatlar tekrar düşene kadar kiralamaya karar verdiler. “İkimiz de çok üzgünüz.”
PİYASAYA SÜRÜLEN EV SAYISI AZALDI
Oranlar artmaya devam ettikçe satışa sunulan mevcut evlerin sayısı azaldı.
Emlak profesyonelleri, özellikle daha yüksek faizle gelecek yeni evler satın almayı planlıyorlarsa, ev sahiplerinin listelemekten hoşlanmadıkları ve düşük oranlardan vazgeçtikleri olguyu açıklamak için moda olan “kilitlenme etkisi” ifadesini ortaya attılar.
Birçok “ev sahibi, ‘Hayır, teşekkürler. Bekleyip halledeceğim. … Bu düşük oran, vazgeçilecek kadar fazla bir şey” diyor Kiefer.
Hale, ipotek sahibi ev sahiplerinin yaklaşık yüzde 90’ının yüzde 6’nın altında bir orana sahip olduğunu belirtiyor. Bu, Realtor.com verilerine göre 2022’nin aynı dönemine kıyasla 2023’ün ilk 11 ayında piyasaya neden yaklaşık %15,2 daha az yeni ilan geldiğini açıklamaya yardımcı oluyor.
Hale, “Hareket etmek maliyetlidir, bu nedenle ev sahipleri yalnızca bir şey onları değişiklik yapmaya zorluyorsa hamle yapacaktır” diyor.
EV FİYATLARI DÜŞMEYİ REDDETTİ
Pek çok emlak uzmanı, 2023 yılının ev fiyatlarının nihayet düşüşe geçeceği yıl olacağını öngördü . Son birkaç yılda çok fazla artmışlardı ve yüksek ipotek oranlarıyla birleştiğinde alıcıların bütçelerini zorladılar.
Ancak Kovid-19 salgını sırasında yaşanan çift haneli fiyat artışları sona ererken bu yıl fiyatlar hâlâ yüksek seyrediyor.
Ortalama ev fiyatı yıllık bazda %2,1 artarak 2023’te 428.000 $’a çıkma cesaretini gösterdi. (Veriler, Realtor.com’un en güncel listeleme verileri kullanılarak Ocak’tan Kasım’a kadardır.) Bu yeni bir rekor.
Bunun nedeni, alıcıların hala çok sınırlı sayıda satılık ev için rekabet etmek zorunda kalmasıydı. Dolayısıyla arzu edilen bir bölgede taşınmaya hazır bir ev nispeten uygun bir fiyatla piyasaya çıktığında, alıcılar çoklu teklif durumlarında fiyatı yükseltti.
Fiyatlar Ocak ayında ortalama 403.333 dolardan başladı ve yılın ilk yarısında istikrarlı bir şekilde yükseldi. Haziran ayında 445.000 dolara kadar yükseldiler. Realtor.com’un en son verilerine göre, soğuk aylarda sıklıkla olduğu gibi fiyatlar düştü ve Kasım ayı itibarıyla 420.000 $’a ulaştı.
Yüksek fiyatlar ve ipotek oranlarının birleşiminden en çok ilk kez ev satın alacak olanlar etkilendi. Bir önceki satıştan elde edilen geliri bir sonrakini finanse etmek için kullanamazlardı. Ve daha genç olma eğiliminde olduklarından, sürekli alıcılar ve yatırımcılarla rekabet etmelerine yardımcı olabilecek daha yüksek maaşları genellikle henüz kazanamıyorlar.
Hale, “Günümüz piyasasında ilk evi satın almak çok zor” diyor.
Tıp yazarı Janice Lin bu sonbaharda Realtor.com’a kendisinin ve erkek arkadaşının ilk evlerini alırken “tekneyi kaçırmış olmalarından” korktuğunu söyledi. Silikon Vadisi’nin kalbinde, pahalı San Jose, Kaliforniya’da yaşıyorlar ve Lin, sonunda ev sahibi olabilmek için daha ucuz bir bölgeye taşınmaları gerekeceğini düşünüyor.
“Biraz umutsuz hissettiriyor” dedi.
KONUT SATIŞLARI SERT DÜŞTÜ
Piyasada daha az sayıda ev olması ve karşılanabilirlik konusundaki tüm zorluklar nedeniyle bu kadar çok satışın olmaması şaşırtıcı değil.
Bölgesel olarak satışlar en çok ev fiyatlarının en yüksek olduğu Batı’da düştü. Yeni inşaatların güçlü olduğu ve satıcıların mülklerini listelemeye daha istekli olduğu Güney’de en az kayıp yaşandı.
Konut satışlarının sayısı bir önceki yıla göre Güney’de %19, Ortabatı’da %20, Kuzeydoğu’da %24 ve Batı’da neredeyse %26 düştü. (Satış rakamları, Ocak-Ekim 2022’yi 2023’ün aynı dönemiyle karşılaştırdı.)
Hale, “Pandemi dönemi çılgınlığıyla karşılaştırıldığında kesinlikle ama aynı zamanda daha normal yıllarla karşılaştırıldığında çok daha az ev satışı gerçekleşti” diyor.
Ülkenin büyük bölümünde sancılı kira artışları sona erdi
Bu yıl kiracılar için iyi bir yıl değildi ama berbat da değildi. Ev sahiplerinin kiraları çift haneli rakamlara çıkardıkları yıllar sonrasında bu artış nihayet azaldı.
Realtor.com’un analizine göre aylık kira fiyatları Ocak’tan Ekim’e kadar ülke çapında sadece 6 dolar arttı. Bu, tipik kirayı ayda 1.736 dolara çıkardı.
Hale, “Bu çok büyük bir rahatlama değil ama bir yılı aşkın süredir çift haneli kira artışlarından sonra gelen bir şey” diyor.
Kiracılar için belki de daha önemli olan şey, kira fiyatlarının son altı ay boyunca art arda çok az da olsa düşmüş olmasıdır . Fiyatların daha ucuz olması, yeni inşa edilen apartmanlarda daha fazla ünitenin mevcut olması nedeniyledir. Bu ekstra arz, bazı ev sahiplerini fiyatları sabit tutmaya, hatta bu yıl daha fazla seçeneğe sahip kiracılar için rekabet etmek amacıyla fiyatları düşürmeye zorladı.
YENİ EV İNŞAATI DURDU
Yeni inşaatlar 2023 konut piyasasının giderek lider oyuncusu haline geldi. Ne yazık ki etrafta dolaşmaya yetecek kadar yoktu.
Alıcılar ikinci el piyasada ev bulamayınca bu yıl daha küçük, daha uygun fiyatlı evler inşa etmenin yollarını bulan inşaatçılara yöneldiler . Büyük inşaatçıların çoğu, alıcıların kapanış maliyetlerine katkıda bulunabildi, yükseltmeler sunabildi ve ipotek oranlarını (alıcı kredisinin ilk birkaç yılı veya tüm vadesi için) satın alabildi.
Ancak Ulusal Ev İnşaatçıları Birliği’ne göre, yeni başlayan konut sayısı 2023’te bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %10 düştü. (Konut başlangıçları, inşaatçıların inşaatına başladığı ancak henüz tamamlamadığı evlerin ölçüsüdür.)
İnşaatçılar 2023’e güçlü başladı ancak yılın ikinci yarısında düşüşe geçti.
Yüksek faiz oranlarının inşaatçıların yılın ikinci yarısında finansman bulmasını zorlaştırması nedeniyle yeni apartmanların sayısı da azaldı. Apartman inşaatları dış banliyölerde ve kırsal pazarlarda gücünü korudu, ancak büyük şehirlerde düştü ve yakın banliyölerde sabit kaldı.
